En las ciudades como Buenos Aires los barrios son la extensión de un tejido complejo que incluye episodios que, por destacados o por difíciles de trasponer, demarcan sectores dentro de la ciudad.
Que el barrio es el área en que percibimos lo cotidiano no excede lo vivencial, pertenecer al barrio significa entre otras cosas, reconocer su territorio y sentirlo como propio. Como lo menciona Michel De Certeau (1999) “... el barrio se inscribe en la historia del individuo como la marca de una pertenencia indeleble en la medida en que es la configuración inicial, el arquetipo de todo proceso de apropiación del espacio como lugar de la vida cotidiana pública”
Que el barrio se define no sólo por elementos físicos sino también por otros factores como la cotidianidad del vivir, la peatonalidad, la continuidad del espacio urbano, nuestros recuerdos que hacen único al barrio.
Que si bien se tienen dudas sobre el origen del barrio de Floresta, que se formó sobre las tierras que originalmente pertenecían a Juan García de Talovejo, el acontecimiento que marcó su crecimiento fue la llegada del Ferrocarril del Oeste, el cual, al inaugurar sus servicios el 29 de agosto de 1857, tuvo como punto final de su recorrido a la estación La Floresta. Ese día llegaron al barrio Valentín Alsina, Domingo Faustino Sarmiento y Bartolomé Mitre, junto a otras distinguidas personalidades que participaron de la inauguración de la primera línea férrea del país.
Que por entonces el barrio estaba poblado por quintas arboladas pero, hacia 1895, "La Floresta" estaba bastante urbanizada. Enrique Lynch ha dejado una imagen referida al barrio: "Floresta era un verdadero pueblecito en el que todos se conocían: calles sin adoquinar, largos alambrados cargados de hiedras y madreselvas y, por aquí y por allá, bosquecillos de casuarias, de eucaliptus. Los puntos de reunión eran como en todas partes, la plaza, la estación y la capilla; humildísima con un atrio embaldosado entre verjas mohosas en forma de lanza, de las que muchas habían perdido la punta".
Que el Barrio de Floresta presenta tres sectores bien delimitados: la zona de Av. Rivadavia hacia el sur, el denominado casco fundacional del barrio delimitado por la Av. Rivadavia y la Avenida Gaona y la zona norte desde esta hasta Juan Agustín García.
Que del segundo sector se puede observar el polígono formado por las calles Mercedes, Yerbal, San Nicolás y la Av. Avellaneda, donde se encuentra la estación Floresta, nombre este que identifica al barrio y sus vecinos. En él la calle Bacacay, entre San Nicolás y Mercedes, constituye un corredor particular que ha perdurado en el tiempo manteniéndose con sus casas, árboles y empedrado centenario, siendo este el mismos paisaje que Roberto Arlt y Baldomero Fernández Moreno han apreciado en sus caminatas por el barrio,
Que al igual que en las calles Bacacay y Bogotá, la calle Bahía Blanca mantiene su homogeneidad en el trayecto que va desde la Estación hasta la plaza Vélez Sársfield, de alta calidad arquitectónica casi en su totalidad con edificios residenciales.
Que esta zona se caracteriza por un tejido compacto y homogéneo de alta calidad arquitectónica mayormente compuesto por edificios residenciales de dos o tres niveles de altura que se suceden a lo largo de calles arboladas y adoquinadas.
Que sobre la calle Venancio Flores en el mismo terreno donde hoy se levanta la estación de tren, hay varias palmeras pertenecientes al viejo camino real que conjuntamente a la masa arbórea de las calles generan un marco ambiental característico y que actúa de hogar a ciento de aves de la más variada familia.
Que Floresta tiene un clima típicamente barrial que se ha perdido en muchas zonas de Buenos Aires y que aquí se encuentra en peligro por el crecimiento del centro industrial y textil de la Av. Avellaneda, en muchos casos de dudosa legalidad, que se va extendiendo hacia la zona residencial demoliendo importantes residencias como la casona de Bacacay 3601 un hito para los vecinos.
Que mientras que en otros barrios de la ciudad, como Caballito, Palermo o Belgrano, las transformaciones se producen principalmente por la demolición de los edificios originales, de baja altura, para construir inmuebles de propiedad horizontal de varios niveles que alteran definitivamente el perfil del barrio, en Floresta se combina esta situación con un aumento vertiginoso de la actividad comercial, que comenzó a extenderse desde la Avenida Avellaneda. Esto no sólo provoca la pérdida de edificios de valor patrimonial, que son modificados o directamente demolidos, sino que también impacta negativa y definitivamente en la vida del barrio, totalmente a contramano de los deseos de sus habitantes.
Que desde lo urbano ambiental y dando cumplimiento al Plan Urbano Ambiental, como ley marco que deberá ajustarse la normativa urbanística, con este proyecto de ley cumple con varios de los puntos establecidos por el PUA referidos a la identificación y protección de áreas y edificios de valor patrimonial, la consolidación de las centralidades barriales, la protección de las identidades barriales, la preservación de sectores urbanos de baja y media densidad y la erradicación de usos incompatibles con la actividad residencial, entre otros.
Que el proyecto propone la modificación de las legislación urbanística en la zona a fin de preservar sus principales características en lo que se refiere a normas de tejido y a usos, proponiendo además la catalogación de una serie de edificios localizados dentro del APH y en sus alrededores.
Que entre los inmuebles que se propone catalogar se encuentran por un lado los más reconocidos para los vecinos, como la Parroquia Nuestra Señora de la Candelaria, la Biblioteca Pública de Floresta y el Mercado Proveedor Vélez Sársfield (proyectado por el Ingeniero Delpini, también autor del Mercado de Abasto), así como de una serie de edificios residenciales que, más allá de su singularidad, definen las características del barrio.
Que esta iniciativa cuenta con Informe Técnico favorable de la Comisión de Patrimonio Arquitectónico y Paisajístico.
Por todo lo expuesto esta Comisión Planeamiento Urbano aconseja la sanción de la siguiente:
LEY
Artículo 1º: Desaféctase de sus respectivos distritos de zonificación el polígono comprendido por el eje de la calle Emilio Lamarca desde su intersección con el eje de la calle Dr. Juan Felipe Aranguren hasta el eje de la calle Venancio Flores; por éste hasta el eje de la calle Joaquín V. González; por éste hasta el eje de la calle Chilecito; por éste hasta el eje de la calle Bahía Blanca; por éste hasta el eje de la calle Venancio Flores; por éste hasta la línea de fondo de las parcelas frentistas a la calle Segurola; por ésta hasta el eje de la calle Bogotá; por éste hasta el eje de la calle Gualeguaychú; por éste hasta el eje de la calle Dr. Juan Felipe Aranguren y por éste hasta el eje de la calle Emilio Lamarca.
Artículo 2º: Aféctase a Distrito R2bII el polígono comprendido por el eje de la calle Emilio Lamarca desde su intersección con el eje de la calle Dr. Juan Felipe Aranguren hasta el eje de la Av. Avellaneda; por éste hasta la línea de fondo de las parcelas frentistas a la calle Segurola; por ésta hasta el eje de la calle Bogotá; por éste hasta el eje de la calle Gualeguaychú; por éste hasta el eje de la calle Dr. Juan Felipe Aranguren y por éste hasta el eje de la calle Emilio Lamarca.
Artículo 3º: Aféctase a “Distrito APH Nº (a designar) Floresta” el polígono comprendido por el eje de la calle Emilio Lamarca desde su intersección con el eje de la Av. Avellaneda hasta el eje de la calle Venancio Flores; por éste hasta el eje de la calle Joaquín V. González; por éste hasta el eje de la calle Chilecito; por éste hasta el eje de la calle Bahía Blanca; por éste hasta el eje de la calle Venancio Flores; por éste hasta la línea de fondo de las parcelas frentistas a la calle Segurola; por ésta hasta el eje de la Av. Avellaneda y por éste hasta el eje de la calle Emilio Lamarca.
Artículo 4º Incorpórase al artículo 5.4.12 “DISTRITO ÁREAS DE PROTECCIÓN HISTÓRICAS del Capítulo 5.4 “NORMAS ESPECÍFICAS PARA CADA DISTRITO” (AD 610.19) Con el siguiente texto:
“5.4.12. (Nº a designar) Distrito APH “Floresta”
Carácter: Ámbito de valor histórico ambiental, entorno a la estación Floresta, compuesto por edificios de diversas tipologías localizados en el casco fundacional de Floresta. Dentro de un marco verde de calidad que se articula con una plaza de escala barrial y que conforma una situación espacial de interés público, socialmente reconocido, que contiene significantes arquitectónicos con referencias individuales de valor histórico y cultural de fuerte contenido simbólico para la memoria del lugar.
Delimitación
El Distrito queda delimitado en el Plano de Zonificación Nº 5.4.12.(Nº a designar)
PARCELAMIENTO
No será de aplicación el artículo 3.2.6 “Estímulo por englobamiento parcelario” del Código de Planeamiento Urbano (AD 610.9). Se admitirá la conformación de nuevas parcelas de hasta 1000 m² de superficie.
OBLIGACION DE PROTEGER
4.1 PROTECCIÓN ESPECIAL
Los bienes con protección edilicia y ambiental se indican en el Plano Nº 5.4.12.(Nº a designar) a, y en el "Listado de Inmuebles Catalogados Distrito APH Floresta”.
4.1.1 PROTECCIÓN EDILICIA
4.1.1.1 NORMAS PARA INMUEBLES CATALOGADOS
En el "Listado de Inmuebles Catalogados Distrito APH Floresta”, del Capítulo 10.3 “Catalogación”, se consignan los niveles de protección especial para cada edificio, calificados en Estructurales (E) y Cautelares (C) de acuerdo al Art. 5.4.12 Distrito Áreas de Protección Histórica.
4.1.2 PROTECCIÓN AMBIENTAL
4.1.2.1 NIVELES DE CALIDAD AMBIENTAL
4.1.2.1.1 Nivel 3 Ámbito Potencial
El Organismo de Aplicación sólo podrá autorizar obras de exclusiva utilidad pública que complementen y no alteren el carácter del espacio público, según se indica en el Plano Nº 5.4.12.(Nº a designar) b.
4.1.2.2 GRADOS DE INTERVENCIÓN AMBIENTAL
a) ACERAS Y CALZADAS
Se mantendrán las dimensiones actuales. A medida que se produzcan renovaciones de los materiales de las aceras, se reemplazarán por baldosas calcáreas quedando prohibido el uso de baldosones de hormigón.
Se conservarán los empedrados existentes.
b) MARQUESINAS:
Se prohíbe la colocación de marquesinas.
Las marquesinas arquitectónicas existentes no podrán ser utilizadas como soporte de cartelería publicitaria y/o identificatoria del local comercial.
c) TOLDOS:
Su diseño respetará la morfología edilicia. Se permiten toldos rebatibles en voladizo, prohibiéndose la colocación de toldos fijos de cualquier naturaleza.
Los toldos podrán construirse dentro de los vanos que cubren, respetando el ritmo y la modulación de los mismos, sin destruir ornamentos ni molduras. Deberán de ser de tela, de un único color, sin faldones laterales, con estructura de caños tubulares.
No llevarán anuncio de ningún tipo, solo se permitirá la inscripción del nombre y/o razón social en los faldones de los toldos.
d) PUBLICIDAD:
En las fachadas del área sólo se admiten anuncios frontales cuyo tamaño no supere el 5% de la superficie total de la fachada en planta baja. Deberán estar encuadrados en los vanos.
Los anuncios deberán ser del tipo de letras sueltas, que no superen los 5 cm. de espesor.
Los letreros y su composición no menoscabarán la composición arquitectónica de la fachada, ni desdibujarán los perfiles del edificio.
Queda prohibido el emplazamiento de anuncios salientes, estructuras publicitarias y cualquier otro elemento sobre fachadas y techos de los edificios.
e) FORESTACIÓN:
Los ejemplares de especies arbóreas existentes deberán conservarse.
La poda en caso de ser necesaria deberá ser realizada por personal especializado.
Se deberán reponer las especies en caso de pérdida de algún ejemplar. Toda reposición y renovación de las especies existentes se hará sobre la base de criterios paisajísticos e históricos.
Los elementos arbóreos que por sus características particulares de tamaño, edad, valor simbólico, etc., gozan de una especial valoración, quedando prohibida la tala o transplante de las especies vegetales incluidas en este registro.
Las tareas de mantenimiento y obras requeridas serán realizadas por la autoridad de competencia, debiendo informar al Organismo de Aplicación de las acciones emprendidas en ese sentido. Los ejemplares deben ser mantenidos y protegidos de su destrucción; se deben reponer con especies vegetales similares cuando el paso de los años los deterioren o en caso de su ocasional destrucción.
f) FACHADAS:
Las intervenciones en las fachadas deberán buscar la armonía del conjunto en el uso de colores y texturas, tomando como referencia las líneas predominantes de los edificios catalogados o la de los edificios que tipológicamente consoliden el conjunto.
g) ILUMINACIÓN, SEÑALIZACIÓN Y SONIDO
Las columnas de alumbrado se usarán solamente para sus fines específicos y no como soporte para la fijación de reflectores, altavoces o publicidad de cualquier tipo u otros elementos ajenos. Se pintarán en tonos uniformes armonizados con el conjunto.
Los proyectos de iluminación particularizada de edificios, monumentos y espacios públicos se basarán en la unidad de composición cromática y deberán contar con el dictamen favorable del Organismo de Aplicación.
La iluminación nocturna de las fachadas no deberá ser agresiva con relación a su trascendencia hacia el espacio público, buscando una adecuada integración con el área de emplazamiento; deberá ser de una intensidad igual o menor a la del entorno y del espacio público circundante.
La señalización se limitará a lo imprescindible, evitando su proliferación y suprimiendo los grandes carteles indicadores, especialmente aquellos que obstaculicen perspectivas de interés.
h) MOBILIARIO URBANO:
Todo elemento a instalarse en la vía pública con demostrada necesidad así como el diseño y emplazamiento de los componentes del mobiliario urbano deberán contar con el dictamen favorable del Organismo de Aplicación de acuerdo a las tipologías predominantes.
4.2 PROTECCIÓN GENERAL
4.2.1 NORMAS PARA OBRAS EN BALDÍOS O EN EDIFICIOS NO SUJETOS A PROTECCIÓN ESPECIAL
Los predios del área no comprendidos en el “Listado de Inmuebles Catalogados – Distrito APH Floresta”, se regirán por las siguientes normas de tejido:
a) Carácter: Zona destinada al uso residencial predominante con una densidad media y media-baja, conformada por viviendas individuales y colectivas.
b) Delimitación: Según plano de zonificación.
c) Tipología Edilicia: Sólo se permiten edificios entre medianeras
d) Altura Máxima: 9 m. por encima de la cota de la parcela determinada por la Dirección de Catastro, permitiéndose la construcción de un piso retirado a una distancia mínima de 3 m. desde la L.O. y por debajo de un plano inclinado de 45º desde la altura de 9 m. y con un plano límite horizontal a 12 m. de la cota de la parcela.
e) FOS: Se podrá ocupar la superficie de la parcela comprendida entre la Línea Oficial y la Línea de Frente Interno, salvo las limitaciones de FOS establecidas en el Cuadro de Usos Nº 5.2.1 para los Distritos R2b.
Por debajo de la cota de la parcela se podrá ocupar la totalidad de la superficie de la misma.
f) Espacio urbano: se considera a partir de la cota -3,50 m.
5 USOS
5.1 USOS EN INMUEBLES CATALOGADOS
En los inmuebles incluidos en el “Listado de Inmuebles Catalogados Distrito APH Floresta”, el Organismo de Aplicación efectuará el estudio para determinar la conveniencia o no de la localización propuesta.
En cualquier caso su instalación no deberá alterar las cualidades fundamentales que motivaron su inclusión en el nivel de catalogación correspondiente. El incumplimiento de alguna de estas condiciones dará lugar a la no autorización del uso propuesto.
5.2 USOS EN INMUEBLES NO CATALOGADOS
Los inmuebles del área no comprendidos en el “Listado de Inmuebles Catalogados Distrito APH “Floresta”, se regirán por el Cuadro de Usos Nº 5.2.1 del Código de Planeamiento Urbano correspondientes al distrito de zonificación R1bII
5.3 No se admitirán en el polígono la localización de los siguientes usos: "Fabricación de productos textiles" (Clanae 171, 1711.1, 1711.3, 1711.4, 1712.0, 172, 1721, 1721.0, 1722, 1722.0, 1723, 1723.0, 1729, 1729.0, 173, 1730, 1730, 1730.1, 1730.2, 1730.9), "Fabricación de prendas de vestir, terminación y teñido de pieles" (Clanae 181, 181.1, 181.11, 181.12, 181.13, 181.19, 181.2, 181.20, 182, 1820) y "Curtido y terminación de cuero, Fabricación de artículos de marroquinería, talabartería y calzado y de sus partes" (Clanae 191, 1912, 1920, 1920.1, 1920.2, 1920.3).
6. INCENTIVOS
Las eximiciones impositivas previstas en el Artículo 10.2.4 serán otorgadas para este Distrito de acuerdo con la siguiente escala:
EXIMICIÓN TRIBUTARIA PARA EL DISTRITO
APH FLORESTA
Solicitar cuadro por correo electronicoEl tributo a eximir comprende Alumbrado, barrido y limpieza, Contribución territorial y Pavimentos y aceras.
7. TRAMITACIONES
7.1 Intervenciones en edificios y/o predios baldíos de propiedad oficial.
Cualquier intervención en parcelas de propiedad oficial deberá ser previamente informada al Organismo de Aplicación.
7.2 Intervenciones en parcelas de dominio privado o de personas de derecho público.
Cualquier tarea de demolición, obra nueva, ampliación, transformación, reforma, instalaciones o cambio de iluminación, anuncios, toldos, en predios de propiedad pública o privada requerirá una presentación previa ante el Organismo de Aplicación según procedimientos indicados en 7.4 para su visado.
La iniciación de cualquiera de las tareas antedichas deberá contar con respuesta favorable en este visado. En el caso de iniciación sin permiso se aplicarán las sanciones previstas en el Capítulo 2.4. “De las penalidades” del Código de la Edificación (AD.630.16).
7.3 Intervenciones en la vía pública.
Todo titular de permiso de obra en la vía pública, así como las empresas de servicios públicos que deban efectuar tareas en la vía pública, deberán efectuar una presentación ante el Organismo de Aplicación según los procedimientos indicados en 7.4, previo a la iniciación de los trabajos, debiendo resolverse la respuesta correspondiente en un plazo no mayor de diez (10) días hábiles.
7.4 Documentación de obra.
7.4.1 Documentación requerida para intervenciones en predios de propiedad pública o privada.
a) Escrito de presentación, donde se especificará el tipo de obra propuesta. En caso de gestiones llevadas a cabo por locatarios, éstas deberán ser convalidadas por el propietario y si el edificio está subdividido en propiedad horizontal, el consorcio de copropietarios decidirá en el caso de que se afectara la propiedad común.
b) Ficha catastral.
c) Copia del contrato de locación y/o del título de propiedad del inmueble.
d) Copia de planos oficiales o de obras sanitarias, en caso de no existir estos, comprobantes autorizados y plano de relevamiento actualizado.
e) Plantas y cortes del proyecto, obras nuevas en escala 1:100. Plantas y cortes, obra protegida, en escala 1:50.
Fachadas, obra protegida y obra nueva, en escala 1:50 y 1:250.
f) Fotografías en color en tamaño no menor de 10x15 cm, en copia que no se degrade y que muestre la totalidad de la fachada del edificio existente o el terreno a construir y otras en relación con el entorno.
g) Estudio de fachada y tejido urbano en escala 1:100.
h) El Organismo de Aplicación podrá requerir, si lo considera conveniente, documentación complementaria: perspectivas, estudios de detalles, cálculo de estructuras, etc.
i) En caso de instalación de toldos y anuncios publicitarios, las presentaciones deberán ser acompañadas por lo exigido en a), c) y d) y la ubicación del o de los elementos proyectados en la fachada, en escala 1:50, indicando:
- Distancias a las aberturas
- Altura desde el nivel de la vereda
- Distancia a las líneas divisorias
-Otros toldos, anuncios, artefactos de iluminación o accesorios, acondicionadores de aire o calefactores existentes.
j) Hoja de consulta
7.5. Demolición.
7.5.1 Demolición de edificios no sujetos a protección.
El trámite para la demolición de edificios no protegidos deberá efectuarse con posterioridad al de obra nueva y su correspondiente pago de aranceles.
7.5.2 Demolición de edificios sujetos a protección de cualquier nivel.
No se dará curso a solicitudes de demolición de edificios protegidos.
Los titulares de inmuebles que demolieren transgrediendo esta norma serán pasibles de las sanciones que fija el Código de falta para este tipo de contravención. Los mismos solo podrán construir hasta un máximo equivalente al 70% del volumen destruido, siempre y cuando este valor no supere el 70% de la capacidad edificatoria correspondiente, siendo de aplicación en los casos que corresponda el parágrafo 2.4.3.3 del Código de la Edificación (AD.630.16).
En caso de denuncia sobre peligro de derrumbe éste deberá ser verificado por la dirección de emergencia civil que evaluará el peligro y determinará la necesidad de demolición total o parcial, debiendo informar en forma inmediata al Organismo de Aplicación, el que intervendrá en todos los casos, salvo si se tratare de extrema urgencia o gravedad que impida su participación.
8. ORGANISMO DE APLICACIÓN
Es la Dirección General de Interpretación Urbanística o la repartición que en el futuro la reemplace.
Artículo 5º: Modifícanse las planchetas Nº 15 y 16 del Plano de Zonificación del Código de Planeamiento Urbano, según lo expresado en los artículos 1º a 3º.
Artículo 6º: Incorpóranse al Atlas del Código de Planeamiento Urbano (AD 610.42) los Planos Nº 1 y Nº 2 que como Anexo I forman parte de la presente.
Artículo 7º: Incorpórese el “Listado de Inmuebles Catalogados Distrito APH 25 Ámbito Plaza Irlanda y entorno” al Catálogo previsto en el Capítulo 10.3 “Catalogación” del Código de Planeamiento Urbano, con el siguiente texto:
“LISTADO DE INMUEBLES CATALOGADOS DISTRITO
APH FLORESTA”
Dirección
Bacacay 3693
Bacacay 3745
Bacacay 3769
Bacacay 3830
Bogotá 3770
Bogotá 3750
Bogotá 3880
Bogotá 3763
Bogotá 3910
Bahía Blanca 363
Iglesia Nuestra Señora de la Candelaria
Chivilcoy 180
San Nicolás 95
San Nicolás 85
San Nicolás 79
San Nicolás 63
San Nicolás 67
San Nicolás 53
San Nicolás 45
San Nicolás 31
San Nicolás 25
Av. Rivadavia 8099
San Nicolás 152
Av. Segurola 25
Gualeguaychu 104
Venancio Flores 4111
Venancio Flores 4117
Venancio Flores 4125
Venancio Flores 4131
Venancio Flores 4139
Venancio Flores 4151
Venancio Flores 4171
Venancio Flores 3929
Venancio Flores 3925
Venancio Flores 3915
Venancio Flores 3869
Venancio Flores 3649
Morón 3538
Av. Juan Bautista Alberdi 3965
Castillito
Dolores 438
Joaquín V. González 180
Escuela
Av. Avellaneda 3885
Biblioteca Pública de Floresta
La Selva 4033
Av. Rivadavia 8351
Artículo 8º: Publíquese y cúmplase con lo establecido en los artículos 89º y 90º de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires.
Sala de la Comisión: de de 2009
SILVINA PEDREIRA
PRESIDENTA
ÁLVARO GONZÁLEZ CARLOS ARAUJO
VICEPRESIDENTE
CHRISTIAN ASINELLI TERESA DE ANCHORENA
EDUARDO EPSZTEYN SILVIA MAJDALANI
MARTIN OCAMPO DIEGO SANTILLI
